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2017年房地产估价师考试模拟卷(3)

2017年房地产估价师考试模拟卷(3)

  • 本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
  • 试卷来源:易哈佛

一、单项选择题(共25题,每题2分。每题的备选项中,只有一个最符合题意)

3.在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是

A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间

5.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由决定的

A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现实价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料

7.威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,N表示

A.单位面积土地上农产品的产量
B.市场上每单位农产品的价格
C.生产每单位农产品的成本
D.向市场运输每单位农产品的成本

9.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高,其原因可能是

A.空置率偏小
B.运营费用偏大
C.收益期限偏短
D.报酬率偏高

10.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

11.在估价假设和限制条件说明中,当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时,应

A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定

12.下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是

A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

13.从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果

14.一个估价项目中的估价时点,本质上是由决定的

A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿

15.下列土地状况中,不属于土地权益状况的是

A.土地使用期限
B.土地使用管制
C.土地面积大小
D.土地权利性质

18.下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)

A.现在按9.5折一次性支付
B.一年后一次性支付
C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%,余款在未来10年分年等额支付

19.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是

A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离

20.下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是

A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率

22.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

二、多项选择题(共25题,每题2分。每题的备选项中,有多个符合题意)

1.与报酬资本化法相比,直接资本化法的优点不包括

A.不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况

3.在的情况下,采用市场提取法求取报酬率Y要用到

A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法

4.根据所对应的不同种类的年收益,收益乘数具体有

A.毛租金乘数
B.净租金乘数
C.潜在毛收入乘数
D.有效毛收入乘数
E.净收益乘数

5.运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括等

A.统一采用总价
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一面积内涵和大小
E.统一付款方式

6.下列关于可比实例的说法中,正确的有

A.可比实例一定是交易实例
B.可比实例不一定是交易实例
C.交易实例一定是可比实例
D.交易实例不一定是可比实例
E.可比实例可以是交易实例,也可以不是交易实例

7.可比实例选取的恰当与否,直接影响到市场法评估结果的准确性,因此应特别慎重,选取可比实例应符合的要求有

A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产
B.可比实例的交易类型应与估价对象吻合
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
E.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

8.房地产权益状况比较、调整的内容有

A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观
E.土地使用年限

9.对于交易税费非正常负担的修正,下列有关公式正确的有

A.正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
B.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
C.应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
D.正常成交价格

E.正常成交价格

10.以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有

A.内部的基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.平面格局
D.环境景观
E.外部公共服务设施完备程度

11.对于土地来说,实物状况比较、调整的内容包括等

A.基础设施完备程度
B.周围环境和景观
C.交通
D.形状(规则与否)
E.面积大小

12.确定路线价时,选取标准宗地应符合等的要求

A.一面临街
B.两面临街
C.土地形状为矩形
D.土地形状为正方形
E.容积率为所在区段具有代表性的容积率

13.某建筑物共三层,总建筑面积为600 ㎡,每层建筑面积相等,房地总价为600万元,土地价值480万元,其中一层是二层的1.5倍,二层是三层的1.2倍,则关于土地份额的计算,以下正确的为

A.按建筑面积分摊,二层占有的土地份额为33.3%
B.按房地价值分摊,二层占有的土地份额为30.0%
C.按土地价值分摊,二层占有的土地份额为35.0%
D.按房地价值分摊,一层占有的土地份额为45.0%
E.按土地价值分摊,一层占有的土地份额为47.9%

14.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格,必须明确基准地价的内涵.基准地价的内涵包括

A.基准日期
B.土地开发程度
C.基准地价修正体系
D.土地用途
E.基准地价公布日期

15.评估标准宗地的价格,可以运用等方法

A.收益法
B.市场法
C.成本法
D.假设开发法
E.基准地价系数修正法

16.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等.需要补地价的主要情形有

A.出让土地使用权期满后续期
B.增加原有土地使用权出让时规定的容积率
C.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D.改变原有土地使用权出让时规定的用途
E.拍卖土地使用权

17.评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括等

A.土地生熟程度
B.土地使用权年限
C.土地使用者
D.土地利用条件
E.容积率

18.可以同时对许多宗土地进行估价的方法——批量估价,适用于进行估价的情形

A.房地产税收
B.城镇土地整理
C.房地产征收补偿
D.单宗土地
E.城镇街道两侧商业用地

19.在路线价法中,不作“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是

A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他临街土地价值的日期一致
D.路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.路线价是标准宗地的平均水平价格

20.在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用等方法来求取路线价

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.土地剩余技术
E.建筑物剩余技术

21.在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案.估价作业方案的内容主要包括

A.估价服务费的支付方式
B.拟调查搜集的资料及其来源渠道
C.预计所需的时间、人力、经费
D.估价作业步骤和时间进度安排
E.违约责任

22.下列关于估价报告的说法中,不正确的有

A.估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B.估价报告可视为估价人提供给委托人的“产品”
C.估价报告应重在内在质量,外在质量不是很重要
D.估价报告应对难以确定的事项予以说明,但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E.估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程,反映估价成果的文件

23.下列关于实地查看的说法中,正确的有

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查看
B.实地查看中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查看记录
C.实地查看人员和委托人中的陪同人员都应在实地查看记录上签名
D.在实地查看记录上应注明实地查看日期
E.实地查看应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

24.获取房地产估价业务的措施有

A.突破专业能力限制,接受各种估价要求
B.提高服务质量
C.恰当的宣传
D.低收费
E.最大限度压缩估价作业期

25.以下选项中,估价师和估价机构不应承接业务的情形有

A.估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务
B.委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务
C.估价机构或估价师与估价需求者有利害关系
D.超出自己的业务范围的估价业务
E.自己的专业能力难以胜任的估价业务

试卷来源:易哈佛

总分:100分

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